皆さんこんにちは。
セカンドブリュー 管理課 神戸 優平です。
今回は、賃貸付けに必要な要素に関してご紹介します。
①物件力 (内部的要因：対エンド)
もっとも重要な項目は物件力です。
1990年代～2000年代くらいの時期、元来クローズな市場である賃貸不動産選びは、仲介業者に問い合わせ→物件紹介の形がオーソドックスでした。
インターネットが普及している現在社会では、物件→仲介業者に問い合わせのケースが７割を超えるといわせております。
物件力がないとそもそもお客さんから反響がもらえないという時代なのです。
では、そもそも物件力って何を指すのでしょうか。
細分化してお話させていただきます。
・立地
なににも代えがたいものです。立地の良しあしでニーズが変わってくるのはごく普通の話ですが、これが一番重要です。
賃料を下げさえすれば、誰かしら入居する物件は総じて立地が優れています。
ただし、一都三県に絞ってしても、家賃が底値で、室内の状況も悪くないのに決まらない物件が実は多くございます。
立地で狙うべきターゲット層も変わりますし、戦略がかなり変わってきます。
・賃料
適正な賃料設定なのか、エリアより高く設定しているのであれば、他の部分で差別化は図れているのかを確認しましょう。
オーナーが変えられるものの中で、当然ながら最も反響数が変わるポイントです。
ただし、投資目線で考えた時、利回りの下落は避けたいと考えるでしょう。
であれば、広告料は適正か、室内に決まる要因はあるかなど別のところでやれることを探しましょう。
・物件状況
室内のリフォーム状況はどうか、外観の印象はどうか、設備の充実度はどの程度かなどがここに当たります。
リフォームを考えるときに、重要視したいのが、修繕の利回りです。
設備を充実させ、フルリノベーションすれば、住み手が決まる可能性はかなり高いかと思います。
しかしながら、費用対効果はいかがなものでしょうか。
その場で物件の成約になるだけでよいのなら、広告料の増額や初期費用の家主負担などやれることはたくさんあるかもしれません。
出口に応じた戦略を立てることが重要です。
・入居者の質
「内見の回数は多いのに、決まらない。」
そんな時に可能性があるのが、入居者の物件の使い方や騒音です。
内見の際に隣人の方が大きな音でTVを見ていたり、空室の玄関口に届くほどバイクや物を置かれていたり。。。
隣人の入居者はオーナーにとっての大切な顧客ですから追い出すわけにはいきません。
慎重に慎重に是正を促していきましょう。
このように物件力から今回は賃貸付けを見ていきました。
次回は、広告料の重要性に関してお伝えします。
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