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ご購入までの流れ

1 購入目的の決定

自分たちはどこで、どのような生活をしていたいのかというライフプランを立てましょう

 

10年後、20年後に自分たちはどこで、どのような生活をしていたいのかというライフプランを立てましょう。

その上で、誰の為に購入するのか?何の目的で購入するのか?購入目的を決定させましょう。

2 資産形成の最終目標の決定

資産形成の最終目標の決定

 

ファイナンシャルフリー?プチリッチ?リアルリッチ?

3 購入できる価格帯の決定

購入できる価格帯の決定

 

自己資金と資金調達を考えて

4 物件を探す

物件を探す

 

熟慮も大事ですが、目移りするといつまでも買えなくなりますよ。

5 物件資料の取り寄せ

物件資料の取り寄せ

 

積極的に資料請求しましょう。掘り出し物にめぐり逢えるかもしれません。

6 資料の確認

物件資料の確認

 

気に入った物件が見つかったらしっかり目を通しておきましょう。

7 不動産会社に詳細を確認

不動産会社に詳細を確認

 

⑤、⑥の段階での物件資料は一般的に、素人である売主からの情報をもとに作成されることが多いようです。

期間が経過した資料や、細部については裏付けが充分で無い場合もありますので、改めて不動産会社に詳細を確認しておきましょう。

8 事業企画を立ててみる

事業企画を立ててみる

 

購入後のキャッシュフローを計算しておきましょう。

優良物件であっても事業計画を誤ると購入後“手出し”が発生する恐れもあります。

9 現地確認

現地で物件を確認

 

外観の確認は勿論、空室があれば室内の状態や仕様設備も確認しておきましょう。
補修が必要な箇所があるかもしれません。

10 購入申し込み

申込書による購入申し込み

 

売主側と物件購入の優先者順位の確認と契約条件の事前調整を申込書により行います。

11 金融機関への融資審査申し込み

売主側と物件購入の優先者順位の確認と契約条件の事前調整を申込書により行います。

一般的な金融機関の審査時に必要な物

源泉徴収票コピー 3期分 勤め先より受領済みのもの
確定申告書コピー 3期分 確定申告を行っている場合のみ
資産・負債・家族構成や
経歴などの自己申告書
審査に通った場合、自己申告書の裏付け確認が金融機関より求められます。 
(例)
  • 所有不動産の固定資産税の納付書 
  • 必要に応じて所有不動産の謄本 
  • 有価証券の保有明細書 
  • 借入がある場合はその返済表
購入物件の資料 不動産会社が準備してくれます。

12 購入申し込み

購入申し込み

 

契約前に委託する管理会社を決めておけば、購入する物件の賃貸借契約条件を事前にチェックさせることができます

13 ローン特約付きで売買契約

金融機関に融資を申し込んでいる場合は期間内に希望する融資が受けられない場合は違約金無しで解約できる売買契約を締結します。

契約時の費用

手付金 100万円~物件価格の1割程度
仲介手数料半金 
(契約時に半分支払います)
売買価格×3%+6万と消費税の50% (400万円以下の取引は別途計算)
印紙税 
売買契約書に添付
1000万円超 5000万円以下 10,000円
5000万円超1億円以下 30,000円

※連帯保証人を立てる場合は本人と同様の書類が必要です。

14 金融機関と融資の契約

融資が希望条件で確定したら金融機関と契約を締結します。

契約時の費用

ローン事務手数料 金融機関により3万円~10万円(公庫は不要)  
印紙税 
(金融機関との契約書に添付)
1000万円超 5000万円以下 20,000円
5000万円超1億円以下 60,000円
保証料 費用は金融機関による。条件無しの場合もある。
団体信用生命保険料 費用は金融機関による。条件無しの場合もある。
火災保険料 金融機関による。通常は任意。

金融機関の融資時に必要な物

①実印②銀行印③所得証明書2期分④住民票1~2通(家族全員)
⑤印鑑証書 1~2通
⑥資産を確認する書類(預金通帳・有価証券保有明細書・所有不動産の謄本等)
⑦売買契約書のコピー⑧手付金の領収書のコピー

※連帯保証人を立てる場合は連帯保証人となる方の①④⑤が必要です

15 物件の引き渡し(移転登記)

売主、買主、不動産会社、金融機関、司法書士同席のもと引き渡しが行われます。

引き渡し時の費用

仲介手数料半金 売買価格×3%+6万と消費税の50%
(400万円以下の取引は別途計算)
司法書士手数料 7万円~10万円
所有権移転登記 【土地】固定資産評価額の1.5%
【建物】固定資産評価額の2%
抵当権設定 借入額の0.4%(公庫は不要)
固定資産税・都市計画税 引き渡し日以降を買主負担として精算。

引き渡し時に必要な物

②印鑑証明書1通③住民票1通④決済金を引き出す預金通帳

16 家賃が入ってくる

ビル・アパートのオーナーになりました。不動産長者への入口に立ったのです!

購入後の費用

(初年度)不動産取得税 = 土地固定資産課税台帳価格÷2×3% 建物固定資産課税台帳価格×3%

(毎月)  管理委託費等
(毎年)  固定資産税・都市計画税
(毎月)  修繕費の積立。少額でも良いので家賃収入の中から毎月、積立てておきましょう。